Compravendita immobili. Mancata consegna certificato di agibilità e aliud pro alio.

Patrizia Capriccioso, Avvocato in Bari
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La sentenza n. 6548 del 18.03.2010 resa dalla S.C., innova i precedenti in materia di mancata consegna del certificato di agibilità nelle compravendite immobiliari. Tra le cd. qualità essenziali che l'immobile deve possedere, nell'ipotesi in cui oggetto del contratto sia costituito, per l'appunto, da un fabbricato vi rientra il cd. certificato di agibilità (ex artt. 24, 25 e 26 del D.P.R. 06.06.2001, n. 380 T.U. dell'edilizia). Il documento in questione assume notevole rilievo nell'ambito della vendita immobiliare e assurge alla duplice funzione di proteggere la destinazione dell'immobile e di tutelare l'acquirente.

 

La mancata consegna del certificato de quo ha condotto a configurare diverse ipotesi di responsabilità in capo al venditore secondo l'obbligo, in primis, previsto sub art. 1477 c.c. (il quale viene meno solo se l'acquirente lo esoneri espressamente da tale incombenza dichiarando di voler ugualmente acquistare il bene, anche se privo del certificato); ulteriori responsabilità, a carico del venditore, sono state ipotizzate in sede giurisprudenziale sul presupposto secondo cui la mancanza di detta licenza (ove il compratore non si sia obbligato all'acquisto nella consapevolezza di tale difetto) desse luogo a un'ipotesi di consegna di aliud pro alio (Cass. civ., sentt. nn. 442 del 20/01/96; n. 13969 del 16.06.06; n. 9253 del 20.04.06; n. 10820 del 11.05.09).

Quest'ultimo orientamento, nel corso della sua reiterazione, non è andato esente da critiche. Infatti, già con sent. n. 16024/2002 la S.C. aveva anticipato che l'eccezione d'inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione e la mancanza del certificato non è di ostacolo alla stipulazione del definitivo. Se, infatti, la mancanza del certificato non si risolve in trasformazione della cosa in altra appartenente a genus diverso, è perfettamente conseguenziale ritenere che la conoscenza di tale mancanza da parte del compratore si risolve nella comune volontà di entrambe le parti di vendere e, rispettivamente, comprare, un immobile privo di tale documentazione, per cui (salvi tutti gli effetti di altro ordine che possono derivare dall'uso di un immobile privo del certificato di abitabilità) l'esecuzione del contratto nei termini voluti da entrambi i contraenti, non può integrare inadempimento opponibile come eccezione al venditore.

L'epigrafata sentenza n. 6548 del 18.03.10 resa dalla S.C. rischiara, poi, la complessità dei problemi caratterizzanti la controversia.

Nel precitato testo sentenziale la S.C. osserva che "Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l'inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell'omissione, giacchè la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell'acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l'ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l'omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell'importanza e gravità dell'inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell'immobile Cass. n. 3851/08; Cass. n. 17140/06; Cass. n. 24786/06). Con riferimento ad un giudizio avente ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto, si è poi precisato che non può negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta in tale giudizio, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall' art. 1453 cod. civ., comma 3, perché si tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conf ormità dell'immobile alle norme urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità, infatti, costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell'insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell'immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell'inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore. In sostanza, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile, che al momento del contratto ne sia privo, possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio.

Nella precitata sentenza sent. n. 6548/10 la S.C. ha posto in evidenza l'errore nel quale era incorsa la Corte d'appello laddove essa, pur in presenza della prova dell'avvenuto rilascio del certificato d'abitabilità sin dal giudizio di primo grado, aveva ritenuto ravvisabile una ipotesi di vendita di aliud pro alio, e laddove aveva ritenuto infondate le censure proposte dall'appellante con riferimento alla decadenza e alla prescrizione della domanda di danni proposta dalle acquirenti proprio perché, trattandosi, nel caso di specie, di una ipotesi di aliud pro alio, l'azione di danni ex artt. 1453 e 1218 c.c., sarebbe stata svincolata dai termini di prescrizione e di decadenza di cui all' art. 1495 c.c..

Ha osservato la S.C. che, la Corte d'appello territoriale non aveva tenuto conto che il successivo rilascio del certificato di abitabilità escludeva la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, ed aveva, quindi, deciso la controversia facendo applicazione di un principio di diritto errato, sia con riferimento alla valutazione dell'inadempimento, sia con riferimento alla reiezione del motivo di gravame con cui era stata eccepita la decadenza e la prescrizione ex art. 1495 cod. civ., sia, infine, con riferimento alla mancata valutazione, ai fini della corretta ricostruzione del comportamento delle parti, della mancata risposta delle appellate all'interrogatorio loro deferito su una circostanza dotata del carattere della decisività, e cioè l'avere esse sollecitato la stipulazione del contratto di vendita pur essendo consapevoli della temporanea indisponibilità del certificato di abitabilità. Cosicché, la sentenza impugnata è stata cassata, con rinvio a una diversa sezione della Corte d'appello di Catanzaro, al fine di provvedere a nuovo esame del gravame, emendando le rilevate lacune motivazionali, alla luce del seguente principio di diritto: "in tema di compravendita immobiliare avente ad oggetto una unità immobiliare per la quale, al momento della conclusione del contratto, non sia stato ancora rilasciato il certificato di abitabilità, il successivo rilascio di tale certificato esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio e di ritenere l'originaria mancanza di per sé sola fonte di danni risarcibili" (Nella fattispecie, il certificato di abitabilità era stato rilasciato tre mesi dopo l'inizio del giudizio risarcitorio di primo grado)*.

 

(*) Nel senso che per l'ipotesi della vendita di aliud pro alio è necessario che l'immobile manchi in maniera assoluta dalla licenza di abitabilità, oppure che non sussistano le condizioni per ottenerla cfr. Cass. 27.07.06 n. 17140.

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